Toelichting taxatie woningen
 
De Wet WOZ verplicht de gemeente om jaarlijks de waarde in het economisch verkeer te bepalen. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die een koper en een verkoper overeen zouden komen na de beste voorbereiding van een verkoop. Deze verkoop zou moeten plaatsvinden op de waardepeildatum.

Modelmatige waardebepaling: Hiervoor worden speciale geautomatiseerde systemen (aangeduid als systemen voor modelmatige waardebepaling) gebruikt. Het kenmerk van deze systemen is dat de computer grote hoeveelheden gegevens over de woningmarkt (met name verkoopprijzen) kan analyseren. De geanalyseerde gegevens kunnen weer gebruikt worden om taxatiewaarden te berekenen voor alle woningen waarvan de kenmerken ook in de computer bekend zijn.
Vergelijking op basis van objectkenmerken: Om alle woningen met elkaar te kunnen vergelijken moet de gemeente (de taxateur) beschikken over heldere informatie om te bepalen in welke mate twee woningen op elkaar lijken. Dit laatste gebeurt zoveel mogelijk op basis van objectieve kenmerken over de woningen zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging, grootte van de kavel, etc.. Waar nodig worden ook minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteitsniveau, onderhoudstoestand) gebruikt om te vergelijken. Al deze kenmerken worden aangeduid als ‘objectkenmerken’. De gemeente houdt deze objectkenmerken steeds actueel.
• Type woning: In de WOZ-administratie is vastgelegd wat het woningtype is.
• Onderdelen: Om een beter beeld te schetsen van de te taxeren woning wordt de woning opgebouwd uit onderdelen zoals woning, uitbouw, garage etc.
• Bouwjaar: De bouwperiode van de woning is van belang voor een correcte waardebepaling en een correcte vergelijking met andere woningen. Een verschil van een enkel jaar in het bouwjaar zal niet direct leiden tot een waardeverschil.
• Oppervlakte / Inhoud: Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt vergeleken op basis van de bruto-inhoud van een woning conform NEN 2580. Bij de bruto-inhoud wordt uitgegaan van de buitenmaten van het object.
De waardepeildatum: Voor de taxatie van de WOZ-waarde wordt gekeken naar de verkoopprijzen die betaald zijn rond de waardepeildatum. Deze waardepeildatum ligt in het verleden om de gemeente de gelegenheid te geven de verkoopprijzen zorgvuldig te analyseren. De gemeente gebruikt daarbij in ieder geval verkoopprijzen in het jaar voor de waardepeildatum en het jaar daarna. Natuurlijk houdt de gemeente rekening met de ontwikkeling van de prijzen in deze periode. Wanneer er weinig verkoopprijzen beschikbaar zijn, zal de gemeente ook gebruik maken van eerdere marktgegevens
De toestandspeildatum: In de meeste gevallen zijn de toestandspeildatum en de waardepeildatum dezelfde datum. De gemeente kijkt naar de eigenschappen (grootte, omgevingsfactoren, technische kwaliteit, onderhoud) op die datum. Wanneer er echter in het jaar na de waardepeildatum een verbouwing heeft plaatsgevonden (of de woning nieuw gebouwd is), wordt gekeken naar de eigenschappen van de woning (de toestand) op de toestandspeildatum. De toestandspeildatum is ook altijd 1 januari.
Waardeontwikkeling: Voor de WOZ-waarde is aansluiting gezocht bij de marktwaarde rond de waardepeildatum. De nieuw vastgestelde WOZ-waarde staat los van de WOZ-waarde die vorig jaar is vastgesteld. De waardeontwikkeling van de getaxeerde woning kan afwijken van de gemiddelde landelijk of plaatselijke marktontwikkeling. Een afwijkend stijgingspercentage behoeft niet te betekenen dat de waarde onjuist is. Een afwijking van het gemiddelde kan bijvoorbeeld verband houden met:
• een wijziging of verbetering van de woning door nieuwbouw, verbouw, uitbreiding of verandering anderszins;
• een constatering dat de objectkenmerken van de woning gewijzigd zijn;
• een marktgegeven van de woning zelf of van goed vergelijkbare woningen die aantonen dat de vorige WOZ-waarde te hoog of te laag was;
• specifieke marktontwikkeling per woonplaats, wijk en eventueel buurt
• specifieke ontwikkelingen voor dit type woningen/marktsegment of voor woningen met bijvoorbeeld dit kwaliteits-/onderhoudsniveau.
Marktgegevens: Omdat niet alle verkoopprijzen kunnen worden getoond, zijn drie verkochte woningen geselecteerd waarvan de gegevens in dit taxatieverslag ter illustratie zijn gegeven. Door de vergelijking met de objectkenmerken van deze verkochte woningen wordt geïllustreerd, hoe de vastgestelde waarde aansluit op de verkoopprijs en de WOZ-waarde van die verkochte woningen.
Controles: De door de computer berekende WOZ-waarden worden uitgebreid gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd. Een klein deel van deze controles gebeurt door ter plaatse de woning te bekijken. Maar vaak heeft de taxateur alle benodigde gegevens, foto's etc. voor zijn controle op kantoor beschikbaar. De gecontroleerde en eventueel bijgestelde waarden worden door de gemeente onderworpen aan een "eindcontrole" op basis van door de Waarderingskamer opgestelde controlelijsten.
De Waarderingskamer controleert of de gemeenten de regels van de Wet WOZ goed uitvoeren. De gemeente is en blijft verantwoordelijk voor de kwaliteit van de getaxeerde waarde. De Waarderingskamer controleert of gemeenten de kwaliteit van de taxaties zorgvuldig onderzocht hebben, voordat de taxaties bekend worden gemaakt. Als de Waarderingskamer toestemming heeft gegeven mogen de nieuwe WOZ-taxaties worden verzonden.

Toelichting taxatie bedrijven
Toelichting taxatie bedrijven De Wet WOZ verplicht de gemeente om jaarlijks de waarde voor elke onroerende zaak vast te stellen. Voor een onroerende zaak die niet als woning wordt gebruikt kan dit de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn of de waarde in het economische verkeer. Als WOZ-waarde wordt vastgesteld de hoogste van deze twee waarden. Of voor uw onroerende zaak de waarde in het economische verkeer is vastgesteld of de gecorrigeerde vervangingswaarde, blijkt uit het taxatieverslag.

Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning wordt veelal gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Deze methode wordt gebruikt omdat de gebruiker van deze categorie objecten vaak de ruimte huurt en er dus sprake is van een markt met huurtransacties. Uit de in de markt gerealiseerde huurprijzen leidt de taxateur een huurwaarde af. De huurwaarde is de huurprijs per jaar die een huurder en een verhuurder overeen zouden komen na de beste voorbereiding van een verhuur, wanneer deze verhuur zou plaatsvinden op de waardepeildatum. Deze huurwaarde hangt natuurlijk af van bijvoorbeeld het soort object, de grootte van het object en de kwaliteit. Voor het bepalen van de huurwaarde maakt de taxateur gebruik van huurprijzen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum overeengekomen zijn tussen eigenaren en huurders. Voor het vaststellen van de waarde in het economische verkeer is het noodzakelijk dat de huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De hoogte van deze kapitalisatiefactor is in het algemeen afhankelijk van het renteniveau en het risico dat een investeerder loopt bij een bepaald type onroerende zaken. De kapitalisatiefactor voor een specifieke onroerende zaak is verder afhankelijk van het leegstandsrisico voor het object (een hoog leegstandsrisico leidt tot een lagere kapitalisatiefactor) en van de onderhoudgevoeligheid van de zaak. Indien jaarlijks veel geld nodig is voor onderhoud, dan zal de kapitalisatiefactor lager zijn. In de kapitalisatiefactor is tevens een opslag verwerkt indien de waarde niet exclusief omzetbelasting is bepaald.

Indien de WOZ-waarde is gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, dan staan vier elementen centraal bij de waardebepaling, namelijk de waarde van de grond, de vervangingswaarde van de opstal en de afschrijving in verband met de technische veroudering en in verband met de functionele afschrijving. De waarde van de grond wordt gebaseerd op de investeringen die nodig zijn om een vervangend perceel te verwerven. Voor het bepalen van de waarde van de grond wordt daarom aangesloten bij de prijzen die de gemeente rondom de waardepeildatum hanteerde of zou hanteren bij de uitgifte van de grond. Voor de vervangingswaarde van de opstal wordt uitgegaan van de investeringen die nodig zijn om een in beginsel identiek object opnieuw te bouwen. Deze vervangingswaarde wordt gecorrigeerd in verband met het feit dat meestal geen sprake is van een nieuw object op de waardepeildatum (technische veroudering) en in verband met het feit dat het bestaande object wellicht minder functioneel is dan een nieuw object.

Bij de objectkenmerken staan enkele belangrijke kenmerken van uw onroerende zaak opgesomd. Aan de hand van deze kenmerken kunt u beoordelen of de taxateur uitgegaan is van correcte gegevens.

LET OP: belastingjaar 2010 heeft peiljaar 2009. Belastingjaar 2009 heeft peiljaar 2008.

Voor het opvragen van het taxatieverslag, klikt u hier.

Mocht u problemen ondervinden bij het opvragen van taxatieverslagen, dan adviseren wij u het een paar minuten later nogmaals te proberen. Indien u problemen blijft ondervinden, kunt u een mailbericht sturen naar Dit e-mail adres is beschermd door spambots, u heeft Javascript nodig om dit onderdeel te kunnen bekijken .